近日，家住嘉定嘉宝花园小区居民许阿姨再次在家门口用上了安全的电瓶车充电设备，从拆旧部新到投入使用，只用了不到一个月时间。这次更新设备涉及到的申请流程、费用、收益的安排等方方面面，都在业委会秘书鲁嘉萍的脑海中清晰拨算。但是在2017年前，面对同样的问题，嘉宝花园小区的反应远没有这么快速。

“加速”的背后是业委会、物业“双业”联动新机制的“精准发力”。嘉宝驶入社区治理“快车道”，从小区的第二届业委会上任后开始。

尝试做“吃螃蟹的人”

(资料图片仅供参考)

推动物业改变服务模式

“我上任之初就一个想法，要让业主少掏钱，要让物业多办事。为了实现这一个想法，我和老伙伴们想到了物业酬金制的利器。但要在小区实行物业酬金制，不简单！”嘉宝花园业委会主任印爱国决心当这个吃螃蟹的人。酬金制是指在物业服务费中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

“当时我们正面临物业费上涨的问题，但嘉宝上涨物业费一个字难！”印爱国介绍，嘉宝花园由别墅区、高层和多层三类不同形态的不动产组成的小区，不同房屋性质的上涨总费用，差了几十倍。当业委会向物业公司提出要求查看过去的账目信息，以便制定上涨物业费的方案，却被后者以“不需要知道的这么详细”为由推脱。没有足够的数据，不同业态的业主之间都无法同意上涨物业费，更不要提制定方案。

于是业委会从两个方面着手推进。一是摆正物业朝南坐的位置，强调“别人不看账目是别人的事，我们这届业委会肯定要看”，要求物业及时公开各类账务。二是寻找合适的替换公司，当时正值物业公司与小区续签物业服务合同的当口，业委会明确提出要改变现在的物业服务模式为“酬金制”。

“当时我心里是有底气的，如果不在期限内续签，马上换新的公司就可以接上，而且人家明确同意酬金制。”印爱国说，面对业委会的坚持，最终物业公司不得不接受新的物业管理服务方式，续约得以完成。

做好小区“大掌柜”

全面厘清双业账务

自小区业委会实行酬金制的物业管理模式后，经过前两年由第三方记账公司清理账务，业委会和物业一起整理账目，将过去几年的账算了个清楚，将未来的成本排了个明白。

“可以举的例子很多，以前小区20几个固定车位未进行分配，一年的临停收入大概3万，现在将这些车位分配给业主，收入划进固定停车费收入一项，一年的临停收入还比之前多了，大概有5万左右。过去高层的电梯运维费，物业收到后，除了正常的费用支出外，结余都进了物业的收益变成了他们的利润，我们接手后，这部分每年都有6万多的结余，这笔费用就是统进到维修资金里面去了。”鲁嘉萍在公共收益项目中举了这样两个例子。

“但是我们也不是一味地省钱。疫情期间，物业人员也配合居委做了很多工作，我们给他们提供相应的奖励费用。”鲁嘉萍说，走了近5年的酬金制道路，小区维修基金账户结余已经从第一届的554万增长到了2022年658万。

扮好小区“当家人”

提升服务质量与效能

模式改变、账务清晰，都是为了提升服务质量与效能。赵女士在小区既有别墅也有高层：“基本上有事随叫随到的，上午打电话报维修，一般过几分钟就有物业人员上门。”住在高层的许阿姨说：“楼道里这几年每年都公示业委会账目，非常清晰，小到搞卫生的阿姨一个月多少钱，种的花花草草多少钱，都是一清二楚。”

业委会秘书鲁嘉萍将小区的账目公开摆在业委会办公室，每一笔支出、收入都面向所有业主公开，“每个业主如果有疑问都可以来查看。”新的业委会上任之初就和物业一起规划调整物业服务方案，清减不必要工作人员，做到各类事项逐件确认、逐项核对、逐条检查。同时业委会不断向专业物业公司学习和请教专业知识，做到不冲动做事，不盲目改变，不轻易妥协，几乎实现了自主管理。

在业委会的监督和高效管理下，小区的物业公司也在原有的基础上进行了改进，人员分配更加合理、服务要求及时高效。而涉及到小区公共区域维修、加装电梯等项目，业委会当仁不让勇于直面，真正成为了业主们的“当家人”。

“嘉宝花园本届业委会从建立之初，就明确要做一张白纸，所有利益都要用在业主头上。”印爱国说，正是这支有决心和底气的业委会团队，有利的带动了物业一起为小区自治共治而努力。

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